Tributação de atividades imobiliárias de pessoas físicas pela CBS/IBS e necessidade de CNPJ técnico
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Com a Reforma Tributária do Consumo, houve a inclusão das pessoas físicas como contribuintes dos novos IBS/CBS, se realizarem montante significativo de negócios imobiliários.
A pessoa física que alugar mais de três imóveis no ano e obtiver receita anual superior a R$ 240 mil (R$ 20 mil mensais, atualizados pelo IPCA desde jan/25), ou alugar um único imóvel por valor anual acima de R$ 288 mil, passa a ter que se inscrever no CNPJ , para emitir nota fiscal com o destaque de CBS, a partir de 2027.
Estima-se que a alíquota total geral de CBS/IBS será de cerca de 26,5%, sendo que a locação tem redução de alíquota de 70%, de forma que a CBS da locação, em 2027, será de cerca de 2,64% e haverá redutores.
As locações residenciais de curta temporada (até 90 dias, Airbnb) serão tratadas como hotelaria e terão apenas a redução de alíquota relativa ao setor hoteleiro (40% de redução da alíquota de referência do IVA).
As pessoas físicas que venderem mais de três imóveis em um ano, passarão a ser contribuinte do IBS/CBS no ano seguinte. Se efetuarem a quarta venda dentro do mesmo ano, já se sujeitarão aos tributos de forma imediata. Além disso, no caso de alienação de imóveis adquiridos há menos de 5 anos, o IBS/CBS incidirá já a partir da segunda venda realizada no mesmo ano. As operações de compra e venda de imóveis gozam de redução de alíquota de 50% sobre a alíquota padrão.
Diante de tal oneração e obrigações acessórias para a pessoa física, muito se tem falado a respeito da constituição de empresas (holdings), para o recebimento do aluguel. Entretanto, outras variáveis devem ser levadas em consideração, tais como ITBI e emolumentos cartorários, IRPJ sobre dividendos, despesas de contabilidade.
A pessoa física que alugar mais de três imóveis no ano e obtiver receita anual superior a R$ 240 mil (R$ 20 mil mensais, atualizados pelo IPCA desde jan/25), ou alugar um único imóvel por valor anual acima de R$ 288 mil, passa a ter que se inscrever no CNPJ , para emitir nota fiscal com o destaque de CBS, a partir de 2027.
As pessoas físicas que venderem mais de três imóveis em um ano, passarão a ser contribuinte do IBS/CBS no ano seguinte. Se efetuarem a quarta venda dentro do mesmo ano, já se sujeitarão aos tributos de forma imediata. Além disso, no caso de alienação de imóveis adquiridos há menos de 5 anos, o IBS/CBS incidirá já a partir da segunda venda realizada no mesmo ano. As operações de compra e venda de imóveis gozam de redução de alíquota de 50% sobre a alíquota padrão.
Diante de tal oneração e obrigações acessórias para a pessoa física, muito se tem falado a respeito da constituição de empresas (holdings), para o recebimento do aluguel. Entretanto, outras variáveis devem ser levadas em consideração, tais como ITBI e emolumentos cartorários, IRPJ sobre dividendos, despesas de contabilidade.